好多人都認為永久業權産業比租賃業權産業更好，因為就字面上來理解，租賃業權産業並非真正完全擁有該産業，因為産業建立于借來的土地上，並非完全屬于自己。所以，這是否意味著租賃業權産業萬萬不可買呢？
首先，讓我們深入研究馬來西亞租賃業權産業的基本知識。
租賃業權産業係指你所購買的産業，建立在不屬于您的土地上，您僅僅係暫時居住在該土地上，並不可自由使用該土地。至于您可以暫時居住在該土地上幾耐，則根據地點、土地用途，以及政府對該土地的限制而定，使用期限可從30年到99年不等。
乍聽之下，購買租賃業權産業並非最著數，但係仔細再睇，租賃業權産業都有不錯的優點。
購買租賃業權産業的好處
樓價更平
與永久産權産業相比，租賃業權産業肯定更實惠。如果所購買的租賃業權産業係新樓盤，而且土地租賃期限剛剛開始計算，樓價可比類似的永久産權樓盤平一至兩成。如此類推，租賃期限所剩越少，樓價則越平。
租金收益更高
雖然入手租賃業權産業的本錢低，但卻可享有同區永久産權産業的租金水平。換句話說，租賃業權産業的租金收益會比永久産權産業更高。 所以，如果您想買樓賺租金，租賃業權樓盤係值得考慮。
配備設施更完善
由于租賃業權産業通常都係高層住宅建築，所以都會有配備完善的會所設施如遊泳池、健身房、運動場和遊樂場等。要注意的一點係，這些設備都需要繳交會所費才可使用。另外，通常這些高樓住宅項目都係位于市中心黃金地段，周邊設施如地鐵、輕軌和高速公路都已發展完善。
購買租賃業權産業的缺點
時間越長 樓價越低
租賃業權産業的價值將随著土地使用期限越短而越貶值，想甩手轉售更是困難。另外，轉名過程和條件比起永久業權産業仲更嚴格些許。不過，無論係轉售租賃或永久業權産業，都需要花費時間和精力，所以無需太介懷轉手所需的時間。
銀行或唔批貸款申請
銀行在接受租賃業權産業作為融資抵押前，必定會考慮剩余的土地使用期限。如果該物業的土地使用年限較短，獲得貸款批核的機會更微，不過，只要所提供的資料准確且完整，就無需過度擔心，因為銀行在批核貸款上自有一套程序，唔會僅僅因為土地使用期限較短，就完全拒絕貸款申請。
土地使用期限續約或不成
如同一般租約，土地使用權亦可申請續約，但卻不保證續約一定成功，因為政府有絕對的權力選擇不延長您的土地使用租約。如果您打算將産業一代傳一代，永久業權産業或許才是最好的選擇。
土地使用期限如何續約？
原則上，租用土地的使用期限均可申請續約，但係如果州政府需要使用該土地為公共用途，例如公共交通用地、建立醫院或公立學校等，續約成功則很渺望。
如果您准備申請續約，第一步係前往該土地棣屬的土地辦公室提出申請，並繳交該土地使用權市價的費用，以保留您的土地使用權。至于土地使用權市價費用，則取決于産業的類型和地点。
要注意的一點係，土地使用權市價與土地估值係互相影響的，所以在經濟低迷時續簽係一個節省成本的好主意。當然，亦要確保您手頭上有足夠的現金來應付續約申請的費用。
如果您係分層地契物業的業主，則需要連同其他業主和管理公司協商，因為分層地契物業牽涉公共財産和住宅範圍。
以下係不同州屬的私人住宅土地使用權續約計算方式：
雪蘭莪州
在業主提出證據，證明整個租賃期內産業都自住，並宣誓唔會將産業轉售給第三方後，就可以繳交一千馬幣開始續約申請。如果業主在續約成功後決定轉售産業，則需要根據當時土地使用費用的市價，補足差額。
土地使用費用計算方法 =（1/4）x（1/100）x（土地市價[RM /呎]）x（租賃期[租賃剩余年數]）x（土地面積）
舉例來說，假設您在雪蘭莪州蕉賴（Cheras）擁有一塊3,000呎、每呎300馬幣的租賃土地，而該租賃還剩下約40年的時間。您必須支付的續約費用如下：
（1/4）x（1/100）x（300）x（99-40）x（3,000）= 馬幣132,750。
吉隆坡
在吉隆坡，計算方法如下：
（1/4）x（1/99）x（土地的市場價值[RM /呎]）x（租賃期[租賃剩余年數]）x（土地面積）
槟城
土地租賃權會自動更新
柔佛州
60年租約-市價的一成半
99年租賃-市價的三成
無論您的土地棣屬邊度，請記住要即時提出續約，以避免重新提交租借土地的申請，因為政府會重新考慮這項申請，而且您需要支付更高的費用。 作為總結，土地使用權係購買産業時的必要考慮因素，不過除此之外，還有好多其他重要因素需要考慮，例如價格、位置、交通和設施配套，所以在買樓前，不妨多花點時間做好調查准備吧！
[圖片來源: Background photo created by evening_tao | Card photo created by rawpixel.com]
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