購買租賃業權産業的利與弊

租賃業權産業

好多人都認為永久業權産業比租賃業權産業更好,因為就字面上來理解,租賃業權産業並非真正完全擁有該産業,因為産業建立于借來的土地上,並非完全屬于自己。所以,這是否意味著租賃業權産業萬萬不可買呢?

首先,讓我們深入研究馬來西亞租賃業權産業的基本知識。

租賃業權産業係指你所購買的産業,建立在不屬于您的土地上,您僅僅係暫時居住在該土地上,並不可自由使用該土地。至于您可以暫時居住在該土地上幾耐,則根據地點、土地用途,以及政府對該土地的限制而定,使用期限可從30年到99年不等。

乍聽之下,購買租賃業權産業並非最著數,但係仔細再睇,租賃業權産業都有不錯的優點。

租賃業權産業的利與弊

購買租賃業權産業的好處

樓價更平
與永久産權産業相比,租賃業權産業肯定更實惠。如果所購買的租賃業權産業係新樓盤,而且土地租賃期限剛剛開始計算,樓價可比類似的永久産權樓盤平一至兩成。如此類推,租賃期限所剩越少,樓價則越平。

租金收益更高
雖然入手租賃業權産業的本錢低,但卻可享有同區永久産權産業的租金水平。換句話說,租賃業權産業的租金收益會比永久産權産業更高。 所以,如果您想買樓賺租金,租賃業權樓盤係值得考慮。

配備設施更完善
由于租賃業權産業通常都係高層住宅建築,所以都會有配備完善的會所設施如遊泳池、健身房、運動場和遊樂場等。要注意的一點係,這些設備都需要繳交會所費才可使用。另外,通常這些高樓住宅項目都係位于市中心黃金地段,周邊設施如地鐵、輕軌和高速公路都已發展完善。

購買租賃業權産業的缺點

時間越長 樓價越低
租賃業權産業的價值將随著土地使用期限越短而越貶值,想甩手轉售更是困難。另外,轉名過程和條件比起永久業權産業仲更嚴格些許。不過,無論係轉售租賃或永久業權産業,都需要花費時間和精力,所以無需太介懷轉手所需的時間。

銀行或唔批貸款申請
銀行在接受租賃業權産業作為融資抵押前,必定會考慮剩余的土地使用期限。如果該物業的土地使用年限較短,獲得貸款批核的機會更微,不過,只要所提供的資料准確且完整,就無需過度擔心,因為銀行在批核貸款上自有一套程序,唔會僅僅因為土地使用期限較短,就完全拒絕貸款申請。

土地使用期限續約或不成
如同一般租約,土地使用權亦可申請續約,但卻不保證續約一定成功,因為政府有絕對的權力選擇不延長您的土地使用租約。如果您打算將産業一代傳一代,永久業權産業或許才是最好的選擇。

土地使用期限如何續約?

原則上,租用土地的使用期限均可申請續約,但係如果州政府需要使用該土地為公共用途,例如公共交通用地、建立醫院或公立學校等,續約成功則很渺望。

如果您准備申請續約,第一步係前往該土地棣屬的土地辦公室提出申請,並繳交該土地使用權市價的費用,以保留您的土地使用權。至于土地使用權市價費用,則取決于産業的類型和地点。

要注意的一點係,土地使用權市價與土地估值係互相影響的,所以在經濟低迷時續簽係一個節省成本的好主意。當然,亦要確保您手頭上有足夠的現金來應付續約申請的費用。

如果您係分層地契物業的業主,則需要連同其他業主和管理公司協商,因為分層地契物業牽涉公共財産和住宅範圍。

以下係不同州屬的私人住宅土地使用權續約計算方式:

雪蘭莪州
在業主提出證據,證明整個租賃期內産業都自住,並宣誓唔會將産業轉售給第三方後,就可以繳交一千馬幣開始續約申請。如果業主在續約成功後決定轉售産業,則需要根據當時土地使用費用的市價,補足差額。
土地使用費用計算方法 =(1/4)x(1/100)x(土地市價[RM /呎])x(租賃期[租賃剩余年數])x(土地面積)
舉例來說,假設您在雪蘭莪州蕉賴(Cheras)擁有一塊3,000呎、每呎300馬幣的租賃土地,而該租賃還剩下約40年的時間。您必須支付的續約費用如下:
(1/4)x(1/100)x(300)x(99-40)x(3,000)= 馬幣132,750。

吉隆坡
在吉隆坡,計算方法如下:
(1/4)x(1/99)x(土地的市場價值[RM /呎])x(租賃期[租賃剩余年數])x(土地面積)

槟城
土地租賃權會自動更新

柔佛州
60年租約-市價的一成半
99年租賃-市價的三成

無論您的土地棣屬邊度,請記住要即時提出續約,以避免重新提交租借土地的申請,因為政府會重新考慮這項申請,而且您需要支付更高的費用。 作為總結,土地使用權係購買産業時的必要考慮因素,不過除此之外,還有好多其他重要因素需要考慮,例如價格、位置、交通和設施配套,所以在買樓前,不妨多花點時間做好調查准備吧!

[圖片來源: Background photo created by evening_tao | Card photo created by rawpixel.com]


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